الرهون العقارية الفرنسية: الحصول على قرض عقاري في فرنسا
محتويات
نتعمق في أعمال تأمين الرهون العقارية الفرنسية: الحصول على قرض عقاري في فرنسا ونقدم الحقائق الأساسية حول الرهن العقاري الفرنسي وشراء العقارات الفرنسية.
إذا كنت ستنتقل إلى فرنسا وتميل إلى شراء منزل هناك ، فقد تتساءل عن مدى صعوبة أو تكلفة الحصول على قرض عقاري فرنسي. يشرح هذا الدليل كل ما تحتاج إلى معرفته قبل شراء عقار أحلامك في فرنسا .
هل يجب عليك شراء عقار في فرنسا؟
برز سوق العقارات الفرنسي كواحد من أسواق العقارات ذات الأداء الأساسي في أوروبا ، ومع معدلات الرهن العقاري المنخفضة ، من السهل رؤية جاذبية المشترين الوافدين.
أظهرت بيانات من Groupe Credit Agricole أن حجم المبيعات انخفض بشكل طفيف في عام 2018 ، على الرغم من أن الزيادات في أسعار المنازل كانت لا تزال كبيرة في بعض المناطق. على سبيل المثال ، ارتفعت الأسعار الإجمالية في فرنسا بنسبة 1.73٪ ، لكنها ارتفعت بنحو 7٪ في باريس.
وفقًا لبيانات من بنك فرنسا ، كان متوسط سعر الرهن العقاري الجديد 1.49٪ فقط في ديسمبر 2018
– بانخفاض 0.12٪ على أساس سنوي ، وهو أدنى مستوى مسجل منذ ما يقرب من 16 عامًا.
ومع ذلك ، يجب أن يدرك الأجانب أن إجمالي رسوم المعاملات العقارية يبلغ حوالي 10-15٪ من سعر الشراء ،
ويتم تطبيق ضريبة أرباح رأس المال إذا قمت ببيع العقار (بإجمالي 35-40٪).
هذه العوامل مهمة بشكل خاص لأولئك الذين يخططون للإقامة لمدة تقل عن خمس سنوات ، حيث قد لا يكون من الممكن تعويض التكاليف في وقت قصير.
يمكن العثور هنا على حاسبة الرهن العقاري الفرنسية مع حاسبة القدرة على تحمل التكاليف المرتبطة بها .
كم يمكنك أن تقترض في فرنسا؟
البنوك الفرنسية حريصة بنفس القدر على إصدار قروض عقارية للمشترين الأجانب مثل المواطنين الفرنسيين. يسمح الرهن العقاري الفرنسي النموذجي للمشتري باقتراض ما بين 70-80٪ من قيمة العقار ، على الرغم من أن بعض وسطاء الرهن العقاري الفرنسيين يقصرون أنفسهم على 50٪ فقط للمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي الرهون العقارية الفرنسية.
خصوصية الرهون العقارية الفرنسية هي الشرط القانوني الذي يقضي بألا تزيد التزاماتك بالكامل – بما في ذلك الإيجارات والرهون العقارية والمصروفات العادية الأخرى – عن 30٪ من صافي دخل أسرتك.
إذا كان إجمالي مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك أكثر من 30٪ من دخل أسرتك ، يحظر على البنوك الفرنسية تقديم المزيد من الائتمان.
وبالتالي ، فإن المبلغ الذي يمكنك اقتراضه في فرنسا مقيد بقيمة العقار ودخلك. إذا كان عمرك يزيد عن 65 عامًا ، فلن تُدرج البنوك الدخل المكتسب ؛ سيتم النظر فقط في الدخل السلبي أو مزايا التقاعد.
تكاليف الحصول على قرض عقاري فرنسي
عادة ما يتقاضى المقرضون الفرنسيون رسوم إنشاء (تسمى أحيانًا frais de dossier) ، والتي يمكن أن تكون ثابتة أو نسبة مئوية من الرهن العقاري. تشمل الرسوم الإدارية المصاحبة لإنشاء قرض عقاري فرنسي ما يلي:
1٪ رسوم إنشاء / ترتيب بحد أدنى 350 يورو (بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة). يمكن أن يختلف هذا ، لذلك هناك فرصة أن يقوم سمسار الرهن العقاري الخاص بك بالتفاوض بشأنها.
قد يطلب المقرضون إجراء مسح للتقييم ، والذي يكلف عادة 250 يورو.
يمكن أن يبلغ إجمالي رسوم كاتب العدل حوالي 6-8٪ للممتلكات المستخدمة ، و 3-5٪ للمبنى الجديد أو العقارات التي يقل عمرها عن خمس سنوات. يتم تحديد رسوم كاتب العدل بموجب القانون للعديد من جوانب معاملة الملكية.
قد يهمك دليل شراء العقارات والشقق في باريس
قواعد الرهن العقاري للمشترين الأجانب
الرهون العقارية الفرنسية بينما يسعد البنوك الفرنسية بتقديم الائتمان للمشترين الأجانب باتباع نفس معايير الفحص وجدول الرسوم كما هو الحال مع المواطنين ، فقد يكون لديهم بعض المتطلبات الإضافية.
من أجل الحصول على أفضل معدلات الفائدة على الرهن العقاري في فرنسا ، وللحماية من الانكماش
غير المتوقع في أسعار صرف العملات ، قد يطلب مقدمو الرهن العقاري الفرنسيون من غير المقيمين فتح حساب
توفير بحد أدنى للإيداع يساوي 24 دفعة رهن عقاري على الأقل.
على سبيل المثال ، إذا كنت ستؤمن رهنًا عقاريًا بقيمة 100،000 يورو بمعدل رهن عقاري فرنسي ثابت بنسبة 1.5٪ لمدة 10 سنوات ، فقد يُطلب منك حجز رأس مال يبلغ حوالي 15000 يورو.
هناك مطلب قانوني إضافي للحصول على رهن عقاري فرنسي وهو شراء بوليصة تأمين على الحياة تعادل 120٪ من رهنك العقاري ، مع تسمية المُقرض المستفيد.
قد يطلب المقرضون الأفراد أيضًا سياسات تأمين صحي وتأمين ضد العجز ، وقد يطلبون من المقترضين
الذين تبلغ أعمارهم 50 عامًا أو أكثر ، أو يقترضون أكثر من 150 ألف يورو ، لتقديم فحص طبي.
سيطلب العديد من المقرضين أيضًا من المقترض الحصول على دليل على التأمين على العقار ، وأي تحسينات عليه.
متطلبات الحصول على قرض عقاري فرنسي – الرهون العقارية الفرنسية
عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، ستحتاج إلى تقديم المستندات التالية:
- نسخ من جواز سفر المقترض ؛
- إثبات الدخل
- سيحتاج الأفراد العاملين لحسابهم الخاص إلى إظهار مجموعة من البيانات المالية المدققة لمدة ثلاث سنوات ؛
- كشف حساب بنكي لآخر ثلاثة أشهر ؛
- اتفاقية الإيجار الحالية
- بيان الأصول
- اتفاقية البيع المنفذة (لعرض الرهن العقاري الفعلي ، وليس للالتزام الأولي) ؛
- إذا كان العقار جديدًا أو سيتم تجديده ، فإن التقديرات أو الفواتير المكتوبة من التجار المسجلين في فرنسا ونسخًا من شهادة التأمين الخاصة بهم ؛
- إذا كان سيتم إجراء تحسينات جديدة على العقار ، أو سند ملكية أو اتفاقية بيع أولية للأرض ، ورخصة البناء ، وعقد البناء وخططه ؛
- إذا كان ذلك ممكنًا ، سند الملكية أو سند القرض مع جدول سداد كامل إذا كان سيتم تمويل العقار من خلال إعادة تمويل أو تحرير حقوق الملكية.
لا يمكن تقديم الرهون العقارية الفرنسية رسميًا دون تقديم اتفاقية شراء عقار.
ومع ذلك ، في بعض الحالات ، قد يكون من الممكن الحصول على شهادة التزام (خطاب الموافقة المسبقة) بحوالي 350 يورو ، بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة ، من مقرض الرهن العقاري. سيسمح لك هذا عادةً بالتفاوض مع البائع ويجب أن يكون صالحًا لمدة ثلاثة إلى أربعة أشهر.
كيفية التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري فرنسي
التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري فرنسي بسيط نسبيًا ، وعملية مشابهة جدًا لبلدان أخرى.
قد يكون من المفيد استشارة العديد من مقرضي الرهن العقاري لمعرفة أيهم سيعطيك أفضل سعر فائدة على الرهن العقاري. يوجد في فرنسا العديد من البنوك المحلية والدولية التي تقدم قروضًا عقارية للأجانب ، بالإضافة إلى مزودي خدمات الرهن العقاري المتخصصين الذين يركزون على تقديم خدمات الرهن العقاري للوافدين.
بصفتك مشترًا ، يمكنك طلب عرض رهن عقاري رسمي من المُقرض الذي تختاره بمجرد توقيع البائع والمشتري على اتفاقية بيع كاملة ، وتأكد البنك من أن المشتري يمكنه تحمل القرض (وفقًا للمعايير الفرنسية) و قيمة العقار تدعم طلب القرض.
بمجرد قبول الرهن العقاري ، سيشرع في الاكتتاب للحصول على الموافقة النهائية من قبل المؤسسة المقرضة.
أنواع قروض الرهن العقاري الفرنسية
هناك ثلاثة أنواع من ضمانات القروض الفرنسية ، أو الأوراق المالية ، والتي يمكن تقديمها للمستثمرين الأجانب مقابل قرضهم. في حين أن المشترين الدوليين قد يكونون أكثر دراية بالرهن العقاري التقليدي ، يمكن للمقيمين في فرنسا العثور على وفورات في التكاليف في ائتمانات الرهن العقاري الأخرى المعروضة في فرنسا.
تقليدي
يتم الاعتناء بالرهن العقاري التقليدي من قبل كاتب العدل ، الذي يفرض رسومًا تبلغ حوالي 2 ٪ من مبلغ الرهن
العقاري لإكمال وتسجيل جميع مستندات البيع.
يضمن كاتب العدل أيضًا تلبية جميع شروط الرهن العقاري السابق على العقار لتمهيد الطريق لرهن المشتري الجديد ، وأن متطلبات الرهن العقاري الجديد مستوفاة بالكامل. هذا عادة بالإضافة إلى الرسوم الإدارية التي يتقاضاها مقرض الرهن العقاري.
أولوية الحجز
هذا رهن عقاري شائع في فرنسا لأن رسوم كاتب العدل لهذه الخدمة أقل بشكل عام (حوالي 1 ٪ فقط) لأنه لا يوجد شرط لدفع رسوم الدمغة ( publicité fonciere ). إنه مشابه جدًا للرهن العقاري التقليدي ، باستثناء أن الرهن العقاري له الأولوية الأولى على جميع الرسوم الأخرى على العقار.
قد يكون من الممكن الحصول على هذا الرهن العقاري لفترة قرض أعلى تصل إلى 50 عامًا – على الرغم من ندرة ذلك. ومع ذلك ، يتم تقديمه فقط على العقارات القديمة ولا يسمح للمشتري باقتراض المزيد مقابل قيمة ممتلكاته – على سبيل المثال ، لتمويل التجديدات.
ضمان مؤسسي
هذا هو خيار الرهن العقاري الأحدث الذي تقدمه البنوك الفرنسية ، ويهدف إلى تقليل تكاليف الاقتراض
المرتبطة بالرهون العقارية.
وهو ينطوي على الحصول على قرض بموجب ضمان مؤسسي يسمى la société de cautionnement ، التي تديرها مجموعة من المنظمات. الفكرة الأساسية هي أن مخاطر التخلف عن سداد الرهن العقاري يتم تقاسمها بين جميع المقرضين المشاركين.
مع هذا النظام ، يعمل الممول المتبادل كضامن ؛ في المقابل ، يدفع المقترض للممول رسوم ضمان تتناسب مع المبلغ المقترض ، مما يلغي تكاليف ورسوم تسجيل الرهن العقاري.
وهذا يعني أن تكاليف المعاملة محدودة برسوم ترتيب أقل من 1٪ بالإضافة إلى تكلفة إعداد الضمان (1.5-2٪). في بعض الحالات ، يمكنك استرداد 75٪ من الرسوم الأخيرة في نهاية الرهن العقاري.
عادة ما يكون هذا النوع من الرهن العقاري أرخص في الإعداد ، ويمكن أن يكون مفيدًا للقروض الأقصر لأنه لا
توجد عقوبات إذا قمت باسترداد قرض عقاري ، على عكس الخيارات الأخرى.
يتم تقديمه لكل من العقارات الجديدة والقديمة – على الرغم من أن التصنيف الائتماني الجيد والدخل مطلوبان عادةً – ويتم تقديمه فقط للمقيمين في فرنسا.
المؤسسة الرئيسية المتخصصة في هذه الضمانات هي Le Crédit Logement ، ولكن ابحث فقط عن الاختصارات SACCEF و CNP للعثور على مقرضين آخرين مشتركين. بعض البنوك الكبرى لديها ضامن خاص بها: CAMCA ( Crédit Agricole ) و CMH ( Crédit Mutuel) و SOCAMI / SOPACEF ( Banques Populaires ).
الرهون العقارية المتاحة في فرنسا
الرهون العقارية الفرنسية تتمتع فرنسا بصناعة رهن عقاري راسخة وخبرة كبيرة في التعامل مع المشترين الأجانب ،
على الرغم من أنك قد تجد تنوعًا أقل في المنتجات مقارنة بالدول الأخرى.
قروض عقارية للفائدة فقط
تحظى قروض الفائدة فقط بشعبية متزايدة في فرنسا ، وبما أن قروض الشراء للتأجير لا تقدم حقًا ، فهذا أمر شائع للمستثمرين بقصد تأجير ممتلكاتهم.
نظرًا لأن فائدة الرهن العقاري قابلة للخصم من دخل الإيجار ، فإن هذا النوع من الرهن العقاري يمكن أن يقلل بشكل كبير من المدفوعات الشهرية للمستثمر. بالاقتران مع الرهن العقاري بفائدة فقط ، يمكن للمستثمر أيضًا اختيار راتب سنوي يسدد مبدأ القرض عند الوفاء بالمدة.
الرهون العقارية الفرنسية ذات الفائدة الثابتة والمتغيرة
يمكن للمقترضين أيضًا الاختيار بين الرهون العقارية ذات السعر الثابت والمتغير. غالبًا ما يتم تعيين الرهون العقارية ذات السعر الثابت بمعدل أعلى ، ولكنها توفر الأمان.
أحد منتجات الرهن العقاري ذات السعر الثابت المثير للاهتمام هو الرهن العقاري المرن. يوفر هذا المنتج أمانًا بسعر
فائدة ثابت ، ولكنه يسمح للمقترضين بتغيير مدفوعاتهم الشهرية بناءً على ظروفهم الفردية.
عادةً ما يضع المُقرض حدودًا أعلى وأدنى للدفع ، ولكن في بعض الحالات يمكن تعليق المدفوعات لمدة تصل إلى عامين ، أو زيادتها بنسبة تصل إلى 30٪ لتحقيق مردود أسرع.
يمكن أن تكون أسعار هذا النوع من الميزات أعلى ، لذا يجب عليك اختيارها إذا كنت تعتقد أنك ستستخدمها بالتأكيد.
إن الرهون العقارية المتغيرة في فرنسا مرتبطة بمعدلات يوريبور لمدة ثلاثة أشهر أو سنة واحدة بالإضافة إلى هامش
بنسبة 1-3٪ ، لذلك قد يكون من الصعب الحصول على صورة شفافة للمعدلات طويلة الأجل.
الاختلاف الشائع في الرهن العقاري متغير السعر هو prêt à taux révisable non cape mais à échéances plafonnées . هذا المنتج له معدل متغير تمامًا ، ولكن مدفوعات المقترض لها حد أعلى.
على الرغم من أنه من غير المحتمل ، فمن الممكن نظريًا أن ينتهي الحال بالمقترض عن غير قصد برهن عقاري بفائدة فقط إذا ارتفعت المعدلات بشكل كبير.
قروض التجسير
يتمتع المقترضون في فرنسا أيضًا بإمكانية الحصول على قروض مرحلية ، مصممة خصيصًا للمشترين المستعدين لشراء عقار ولكنهم ينتظرون بيع ممتلكاتهم الحالية. تهدف هذه القروض إلى أن تكون حلولًا قصيرة الأجل ، ولكن يمكن تمديدها لمدة تصل إلى عامين.
يمكنك قراءة المزيد من التفاصيل حول الرهن العقاري في فرنسا للوافدين .
الاعتبارات الضريبية للرهون العقارية الفرنسية
هناك ثلاثة أشكال رئيسية للإعفاءات الضريبية المتعلقة بالرهن العقاري التي يمكنك الحصول عليها عند دفع الضرائب في فرنسا .
الأول هو خصم فوائد الرهن العقاري على دخل الإيجار. إذا اشتريت عقارًا فرنسيًا وقمت بتأجيره طوال العام أو جزء منه ، فسيتم اعتبار فائدة الرهن العقاري بمثابة مصروفات تجارية مباشرة مقابل دخل الإيجار.
لذلك ، بالنسبة للمواطنين والمغتربين الفرنسيين الذين يحملون تأشيرة إقامة سارية ، يتم احتساب الضريبة على إيرادات العقارات على دخل الإيجار ناقصًا مدفوعات الفائدة. ومع ذلك ، بالنسبة لغير المقيمين ، يتم تخفيض الالتزام الضريبي على دخل الإيجار إلى 25٪ من تلك المفروضة على المقيمين.
يسمح القانون الفرنسي أيضًا بخصم فوائد الرهن العقاري مقابل ضريبة الميراث الفرنسية ، والتي يمكن أن تكون مسؤولية كبيرة لأولئك الذين يرثون ممتلكاتك.
قوانين ضريبة الميراث معقدة وظرفية للغاية. يُنصح بالتحدث إلى مستشار ضريبي مؤهل كمقدمة لشراء عقار فرنسي أو الحصول على قرض عقاري فرنسي.
ينطبق الشكل الثالث للإعفاء الضريبي المتعلق بالرهن العقاري فقط على أولئك الخاضعين لضريبة الثروة الفرنسية.
قواعد ضريبة الثروة الجديدة التي تم تقديمها في يناير 2018 تعني أن أي شخص لديه ممتلكات في جميع أنحاء العالم تبلغ قيمتها 1.3 مليون يورو أو أكثر يحتاج إلى دفع معدل ضريبة إضافي. لا يحتاج غير المقيمين إلا إلى دفع هذا المبلغ على الممتلكات في فرنسا.
المعدلات على أساس قيمة العقارات هي كما يلي:
- 800000 يورو – 1300000 يورو: 0.5٪
- 1،300،000 – 2،570،000 يورو: 0.7٪
- 2،570،000 يورو – 5،000،000 يورو: 1 ٪
- 5،000،000 يورو – 10،000،000 يورو: 1.25٪
- 10000000 يورو +: 1.5٪
يمكن للمستحقين للضريبة تعويض قيمة منزلهم الرئيسي بنسبة 30٪ إذا كانوا يعيشون فيه.
التعليقات مغلقة.